美国实行的是土地私有制，但在对土地的规划和管理方面，地方政府拥有限制私人财产权的权力。与中国国情不同的是，作为土地私有制的国家，美国房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。 在与房地产管理有关的政府职能中，政府制定和改变土地的功能必须与民众协商，通过立法来实现，不仅要符合公益，还要符合宪法法律，公开公正透明。因此，美国地方政府与社区之间更多的是合作关系，且社区范围内的基层自治管理是受到鼓励的。正因如此，投资者或者房屋所有者应积极参与到这种基层自治的过程中，维护自己的合法权益。
城市规划法规虽然是市政部门所定，但是在美国，城市规划法规只是政府权力和市民权利博弈的平衡，其并不是什么金科玉律不可改变。如果城市规划法规给您的投资，经营或生活带来巨大不便，我们建议您咨询当地的房地产律师，了解并维护属于您的权利。
下面笔者根据市政规划申请许可中常见的争议和问题，为您介绍基本的程序并提供几点解决之道:
1. 申请材料充足，获得规划许可（Zoning Permit）
在美国，无论您是开发土地还是在土地上建筑房屋，均要向当地城市规划办公室（zoning office）申请规划许可。与中国的土地使用权审批制相比，美国的规划许可申请可能更加简洁，快速，透明。您可以在城市规划办公室领取到申请表格，一般来说，城市规划办公室在受理申请之后会在一周内处理完毕，如果材料真实充足，且房地产开发符合当地的城市规划法，那么申请就会被许可，否则申请可能会面临失败的危险。这种模式下，城市规划法规具有较高的权威性，我们建议您咨询专业的房地产律师，为您填写并准备申请材料，以保证申请许可的通过，以避免因为申请被拒绝所带来的各种人力物力的损失。
2. 使用在先，允许继续（non-conforming use）
一般来说，投资购房者在投资购置房地产前，应该明确该房地产的建设和使用是否符合现行的城市规划法规，如果符合那么皆大欢喜，但是如果不符合，也不能说明该房地产绝对没有投资和开发价值，假如这种违规的情形是发生在现行法规生效前或法规修订前，那么现行规划法可能允许这种不合规情形，甚至将上述不合规情形通过合法化纳入现行的城市规划法内。不过，上述特殊处理也不是完全确定的，我们建议投资购房者在遇到上述特殊情况下，咨询专业的房地产律师，去当地城市规划法制定部门进行确认，明确该房地产不合规的使用行为能否有条件继续，甚至被永久许可。
3. 特殊用途，尝试申请（conditional-use permit）
除了上述特殊使用的情形，还有一种特殊情况笔者也许有必要向各位投资者做出介绍。美国的区域规划法有时候可能会对某些有特殊用途的用地建设开发做特别处理，比如如果投资者希望在居住区建设一家医院或托儿所，考虑到医院和教堂对社区的作用，即便是在不允许建设经营场所的住宅用地，城市规划部门也可能会许可您的申请。当然特殊使用的情形在不同州会有不同规定，我们建议投资者咨询当地的房地产律师，了解所在地区市政部门的相关规定。
4. 改变困难，积极救济 (variance)
有时候，投资者或房地产所有人可能会发现，如果严格按照该区域的区域规划，那他/她也许会处于一个不利的局面，比如根本不能完成自己的开发计划或者根据规划法做出变更会有很大困难。这种情况下，投资者或房地产所有人可以在充分证明自己不利的前提下，申请区划变更（zoning variance）。而当地的区划委员会在举行公开听证（public hearing）会后做出是否许可改变申请的决定。该听证会公开透明，并允许该邻近的房地产所有人发表意见，如果投资者对最后的决定不服可以诉至有管辖权的联邦法院。我们建议投资者或房地产所有人咨询当地的房地产律师，在律师的帮助下，了解申请的条件和流程，最大限度的争取自己的合法权益。
5. 要求合理，修改法规（Amendment）
房地产投资者或所有人如果认为所在地区的城市规划法规与地区的应具备的用途不符，可以通过申请修改城市地区地图（district map）和当地的区域规划法规，如果申请人请求合理，相关变更符合当地实际情况，那么申请被批准的可能性很大。这样一来，投资者也许会通过上述变更实现自己的开发建设用途。毕竟各地情况不同，具体细节我们建议您咨询房地产律师。
6. 参与自治，鼓励投票 (Voting)
通过上面的介绍，房地产投资者也许不难发现，美国政府在制定法律及行业管理的过程都是公开，公正及透明的。无论是前期的法规制定，还是后期的申请许可、有条件许可、特殊许可及法规修改，都是必须经过公开听审程序(public hearing)，社区公众均可参与到听审过程中，积极发声。所以我们建议，您在上述程序中别忘了投上宝贵的一票，也许结果会因为您的参与而有所改变。
7. 构成违宪，提起告诉
在美国，宪法是神圣至上的，任何法律法规及政府行为都不得违反宪法，否则无效。因此政府在制定和改变土地功能过程中必须符合>一些条件，否则构成违宪所以如果政府土地管理法规不是以社区福祉为目的，投资者或自住户都可以就城市规划法规的合宪性向法院提出告诉，一般来说，上述条件包括:
- 区域规划制定过程必须合乎立法程序
- 区域规划法条款必须清楚且具体
- 区域规划法不得存在歧视性内容
- 区域规划法的制定目的应是促进公众公共健康，安全及福利
- 区域规划法在适用上应一视同仁