在美国购买或转让房地产的过程中，地契(deed)必须经过实际交付（delivery）才发生房地产转让的法律效力。如果地契没有有效交付，那么即便买方已经支付了房款或占有了房地产，也无法获得该房地产的产权(title)。那什么才是地契的有效交付(delivery of deed)?
地契的有效交付（valid delivery of deed）必须符合两个有效要件：第一个要件是卖方具有交付意图的交付行为（delivery with intent）；第二个要件是买方接受交付的行为（acceptance of delivery）。
具体来说，在交付地契时，应注意如下细节：
1. 请注意房地产转让文件的格式(Form)
根据德州地产法典5.021款的规定，在出租，出售，继承或其他方式转让土地超过一年的，转让房地产的合同必须是书面形式(agreement in writing)，在上述情形下，口头达成的转让协议(oral agreement)是不生法律效力的。
您在制作或签署房地产转让文件时，请注意上述细节，我们建议您咨询房地产律师，帮您把关相关法律文件。
2. 转让地契时，不能保留召回权(right of recall)
我们在上面已经说过，地契的有效交付（valid delivery of deed）必须符合两个有效要件：第一个要件是卖方具有交付地契意图的交付行为（delivery with intent），因此卖方在交付地契时必须具有交付地契给买方的主观心理和目的。
如果卖方在交付房地产的时候仍然占有(possess)地契，那他实际上保留了撤销转让地契的权利，并随时拥有召回房地产的权利(right of recall)。在上述情况下，卖方是没有实际交付地契的，并且也不具备交付地契给买方的主观意图，因此即便买卖双方签订了购房协议，并且交付了房地产，也不发生房地产产权转让的法律效力。
在这里有一个很有趣的案子，William诉Cole案，在该案中，原告向被告转让其拥有的一处房地产，并且签署了转让房地产的地契，但原告并没有将上述房地产的地契实际交付给被告，后来原告死亡，地契仍在原告的家中，这种情况下，原告仅仅有转让房地产的行为，但是并没有交付地契给被告，即便被告占有并经营上述房地产，该房地产转让仍不发生法律效力。
3. 地契的转让必须发生在转让方生前（before death）
地契的转让必须发生在转让方生前，而不能是转让方死亡后，否则，上述房地产转让并非房地产转让，而是遗嘱继承。
举个例子，有一位母亲希望将其名下的地产转让给她的女儿，但其并没有将转让房地产的地契交付给女儿，而是将该地契放在家里的保险箱里，之后母亲将保险箱的密码告诉了女儿，但同时告知女儿，其只能在母亲死亡之后才有权打开保险箱取走地契。这种情况下，女儿虽然没有真正占有地契，但是其知晓取得地契的方式（保险箱密码），那母亲是否交付了地契?女儿是否有权获得房地产的产权呢？
答案是否定的，因为女儿虽然知晓取得地契的方式，但是其只能根据母亲的授意，在母亲死亡之后打开保险箱，取走地契，因此地契并非在母亲生前交付，从而地契未能实际交付，房地产转让也不发生法律效力。
4. 买方必须接受地契的交付（acceptance of delivery）
房地产地契交付还必须具备第二个条件，买方必须接受地契的交付。买方不仅仅是实际占用地契，同时其必须真正地接受地契的交付。
上述说法也许有点不好理解，我们举个例子，比如，一方希望将其名下房产赠与或转让给另一方，并向另一方交付房地产地契，另一方不想接受上述房产的转让，仅仅答应帮助保存房地产地契，这种情况下，地契即便已在另一方手中，也并非实际交付，房地产转让也不生法律效力。
限于篇幅，我们针对地契的交付仅提供以上几点解答与提示，具体细节请您联系当地的房地产律师，咨询相关的法律法规，并通过律师帮助您防范法律风险，为您在休斯顿的置产保驾护航