在美国购买或转让房地产的过程中,地契(deed)必须经过实际交付(delivery)才发生房地产转让的法律效力。如果地契没有有效交付,那么即便买方已经支付了房款或占有了房地产,也无法获得该房地产的产权(title)。那什么才是地契的有效交付(delivery of deed)? 

地契的有效交付(valid delivery of deed)必须符合两个有效要件:第一个要件是卖方具有交付意图的交付行为(delivery with intent);第二个要件是买方接受交付的行为(acceptance of delivery)。

具体来说,在交付地契时,应注意如下细节:

1. 请注意房地产转让文件的格式(Form)

根据德州地产法典5.021款的规定,在出租,出售,继承或其他方式转让土地超过一年的,转让房地产的合同必须是书面形式(agreement in writing),在上述情形下,口头达成的转让协议(oral agreement)是不生法律效力的。

您在制作或签署房地产转让文件时,请注意上述细节,我们建议您咨询房地产律师,帮您把关相关法律文件。

2. 转让地契时,不能保留召回权(right of recall)

我们在上面已经说过,地契的有效交付(valid delivery of deed)必须符合两个有效要件:第一个要件是卖方具有交付地契意图的交付行为(delivery with intent),因此卖方在交付地契时必须具有交付地契给买方的主观心理和目的。

如果卖方在交付房地产的时候仍然占有(possess)地契,那他实际上保留了撤销转让地契的权利,并随时拥有召回房地产的权利(right of recall)。在上述情况下,卖方是没有实际交付地契的,并且也不具备交付地契给买方的主观意图,因此即便买卖双方签订了购房协议,并且交付了房地产,也不发生房地产产权转让的法律效力。

在这里有一个很有趣的案子,William诉Cole案,在该案中,原告向被告转让其拥有的一处房地产,并且签署了转让房地产的地契,但原告并没有将上述房地产的地契实际交付给被告,后来原告死亡,地契仍在原告的家中,这种情况下,原告仅仅有转让房地产的行为,但是并没有交付地契给被告,即便被告占有并经营上述房地产,该房地产转让仍不发生法律效力。

3. 地契的转让必须发生在转让方生前(before death)

地契的转让必须发生在转让方生前,而不能是转让方死亡后,否则,上述房地产转让并非房地产转让,而是遗嘱继承。

举个例子,有一位母亲希望将其名下的地产转让给她的女儿,但其并没有将转让房地产的地契交付给女儿,而是将该地契放在家里的保险箱里,之后母亲将保险箱的密码告诉了女儿,但同时告知女儿,其只能在母亲死亡之后才有权打开保险箱取走地契。这种情况下,女儿虽然没有真正占有地契,但是其知晓取得地契的方式(保险箱密码),那母亲是否交付了地契?女儿是否有权获得房地产的产权呢?

答案是否定的,因为女儿虽然知晓取得地契的方式,但是其只能根据母亲的授意,在母亲死亡之后打开保险箱,取走地契,因此地契并非在母亲生前交付,从而地契未能实际交付,房地产转让也不发生法律效力。

4. 买方必须接受地契的交付(acceptance of delivery)

房地产地契交付还必须具备第二个条件,买方必须接受地契的交付。买方不仅仅是实际占用地契,同时其必须真正地接受地契的交付。

上述说法也许有点不好理解,我们举个例子,比如,一方希望将其名下房产赠与或转让给另一方,并向另一方交付房地产地契,另一方不想接受上述房产的转让,仅仅答应帮助保存房地产地契,这种情况下,地契即便已在另一方手中,也并非实际交付,房地产转让也不生法律效力。

限于篇幅,我们针对地契的交付仅提供以上几点解答与提示,具体细节请您联系当地的房地产律师,咨询相关的法律法规,并通过律师帮助您防范法律风险,为您在休斯顿的置产保驾护航

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